厚泽金融(还能投资北京房产吗？)
郭毅：北京的房产当然还具备投资价值，如果连这里都没有投资价值，那我想在全国也找不到一个价值的高地。从纯投资的角度考虑，我觉得可能需要从三个维度进行判断：投资门槛、投资成本、回报周期。
陈云峰：北京房地产太有投资价值了！北京的房产有很大的升值空间，不要看现在四环以内达到9万元/平方米，五环内也基本上到6万多了，我觉得像北京这样具有首都性质、资源高度集中的城市，未来房价至少还有50%的上涨空间，而且这50%有可能在5年内就能兑现。
从投资的角度来看，就需要寻找一些热点，比如说学区房、“轨道房”，其实可以发现很多价值洼地。此外二孩政策放开后，大户型如三房、四房也会热销。
任莉：从资产保值的角度，房地产肯定还是重要的选择。买房不能和过去比，要和未来的价值比，这是普通的一个理念，投资是要看未来的，不能看短期。投资房产，北京的确是供应稀缺，新的地块和新的产品供应很少，刚需类产品非常紧俏，一出来就是高价地，一做就是豪宅，要么就是写字楼改成高端住宅，未来这一块的管制肯定会越来越严。
现在可以挖掘一些次新房和好一点的二手房。我不太建议年头特别久的老房子，因为往往有很多问题需要去处理。
熊志坤：对于个人投资者来说，住宅和写字楼产品仍然是可以选择投资的产品，尤其是位于新兴区域的住宅和写字楼产品将有可能因为区域发展的带动而享有较大的升值空间。项目的区位、价格，以及产品本身，包括开发商、硬件水平、物业管理等都是在投资时需要考虑的维度。
李杰：首先，住宅兼居住和投资两个功能。其次，从投资角度分析，中短期投资要考虑未来资产升值速度和潜力，更加看重区域未来规划对此区域的提升，比如通州（北京副中心）和大兴（第二机场）；长期投资则更加看重投资回报，租金水平及其增长能力。那么，在选择房产时需要综合考量地理位置、公共交通、配套设施、户型面积等因素。
Q：商住房还有投资空间吗？
郭毅：我还是看好商住项目在未来的升值空间。主要是因为当前北京住宅市场出现了非常严峻的供不应求的局面。那么，商住公寓是对住宅市场非常有力的补充，特别是面向广大的刚需和刚改人群。但是从目前政府的调控方向来看，对北京还是希望能够以分流人口的同时疏散非首都城市核心功能，而商住项目其实是缩小了面积后增加了居住密度，不利于人口分流的目标实现，所以对商住产品的调控，未来可能会进一步严格和紧缩。从这一点来看，商住项目的投资价值和居住价值都存在巨大的不确定性。
陈云峰：北京商住项目最大的特点就是除通州区域外不限购，这就成为了那些没有购房资格一族的首选。我觉得地铁沿线70平方米以下的小户型商住房，未来还有很大的升值空间的。
从分区域来看，我不太看好通州的商住项目，因为它的升值潜力已经透支了；至于核心区，三环以里的商住项目仍然还有空间，但因其由于落户、就学，社区环境也无法和商品住宅相提并论，决定了其上升空间应该不大，未来的涨幅不超过20%吧，和住宅相比要差很多。
任莉：事实上，所有的投资都有风险。商住房承接的是刚需的需求，无论是出租还是未来二次转售，应该没有什么大的问题，也未必比住宅差。
熊志坤：近日，北京多个部门参与召开遏制商改住项目的研讨会并提交方案，其中涉及商住的具体调控内容有：暂停发放新增商住房产证、预售证等；重新考察和规划未开工建设的商住项目；暂停开工未售的商住项目；不提供新增商住用地。
如果未来调控落地，则除已出售的商住项目还暂无定论之外，拿地未开工的、开工但未预售的、已开工但未竣工的项目都会受到影响。由此可能对商住项目产生的影响可能是两方面的，一方面，调控措施会增加市场已有商住产品的稀缺性，加上其产品本身的灵活性和在北京大部分区域不限购的政策，会对产品的价值起促进的作用，但另一方面，调控可能会对部分区域商住项目投资的退出产生影响，并或将因此对产品的升值造成压力。
李杰：我们长期看好北京的商住市场。因为商住房目前没有限购（除通州外），这对自住需求和投资需求来说都是比较好的选择。对于自住需求而言，商住房是对70年产权的住宅的一个补充和过渡，同时，商住房供应主要集中在顺义、大兴、通州这几个区域，在人口向北京非核心区疏解的背景下，商住房供应符合人口流动走向。同时，商住项目还可以满足一些外地的、小型或者初创型公司办公、居住、投资的复合需求。而且北京预期会收紧对商住项目的申批，可能影响未来商住项目的供应。
Q：买核心区二手房还是郊区新房？
郭毅：我觉得还是要取决于自身置业的目的。如果是自住需求的话，我更倾向购买五环和六环外的新房。可能有些人会觉得五六环的交通是一个比较大的困扰，但目前市场上推出的新房，产品和居住品质都出现了颠覆性的提升。对于改善型客群来说，可能更多要考虑居住品质和面积改善这两个方面，这些需求我觉得只能在新房里能够寻找到。
从投资的角度，我会选择二手房，因为新房的回报周期比较长，但是二手房通常是现房，买来不自住也可以出租，过户当天就实现更名取证，即使手里的资金需要用做他途，也可以通过抵押或者再次销售，随时都能够变现。因此在两三年内，二手房的投资回报会大于新房。
陈云峰：这个问题需要分开来看。首先，我觉得五环外应该是一个价值洼地，六环外太远了，交通也不太方便，我觉得在五环周边，交通相对便利的地方还是可以选择的。而在核心区，有很多优质的二手房可以选择。
比如在朝阳区CBD附近，还可以买到单价7万元以内的公寓，但五环外有些新房已超过10万了。所以从这个角度来看，资源集中的五环内，性价比不错的二手房特别适合年轻人。也有人觉得房龄为10多年、20年的老房子太旧了，但我觉得看房产的价值应该是看土地，而不是房子。
任莉：主要还是要看房子的品质。好位置的二手房，第一要看小区环境、物业管理，包括自身旧到什么程度、设备设施如何。如果是太破旧，很难改造，那就不如投资一个远一点的有地铁的新房，生活也会很方便。但是从出租的角度来说，肯定是城里的房子好租。
熊志坤：在总体价格差别不大的情况下，核心区的二手房可能在享有的配套资源上更为成熟，如教育资源、医疗资源等，但由于核心区单价更高，因此实际的居住面积会比较小。而五六环外的新房由于单价相对较低且入市年份较近，居住品质和小区环境都会有明显优势，但其地段和配套方面的相对不足则是其短期内的明显劣势。
李杰：自住需求和投资需求所考虑的因素不一样。生活质量、居住舒适度、周边配套设施是自住需求最重要的考虑因素。如果周边交通较为便利（地铁、高速路），配套完善（有医院、学校、购物场所等），尽管位置稍微偏远，同样总价可以购买更大面积的纯新房，享受相对优美安静的居住环境，这对自住需求，特别是改善性需求的人群来说是很好的选择。
如果以投资为主，则以房地产最经典也是最朴素的理论“位置，位置，还是位置”为指引，即地理位置越核心租金收益越稳定，而且抗跌性越强。另外，有特殊属性的住宅，如学区房，是自住和投资不错的选择。
Q：遍地“豪宅”，真的没风险吗？
郭毅：任何市场、任何一类产品，都存在细分市场的风险和销售压力。谈及豪宅，我觉得其价格的提升速度其实远远低于产品迭代的速度，也就是说品质的提升要优于它的价格。对其目标人群来说，更大的诉求是品质改善，即产品是否能够打动购房人。当支付能力足够，优越的产品形成的吸引力就是巨大的。
陈云峰：现在一些所谓的10万 ，是炒起来的，存在一定的泡沫，并不是说只要买了就保准会升值。如果再次启动调控政策，特别是金融政策、信贷政策一旦从紧，市场或会出现10%-20%的调整。从2008年开始，几乎每隔两到三年都会出现一次标志性的宏观调控，房地产的周期性已经体现得很明显了；所以我觉得买房的时候，还是要有房价回调的准备。
任莉：其实很多豪宅都是“贴标签”，大部分只是相对高端的改善产品。比如单价，过去单价10万的项目是豪宅，但现在得超过10万也许才能算豪宅。又如面积，以前的豪宅至少是300平方米起步，现在也许是150平方米，只是内部的配置稍微高一些，就叫豪宅。
事实上，真正的豪宅是有一些“硬”的评价标准，包括总价、空间配置、奢侈程度及社区综合素质等，所以，单价高并不意味就是真正的豪宅。但北京有那么大的存量房，如果有一半的人有置换升级的需求，对高端市场来说便是非常可观的需求量。所以按现在的供应量来看，并没有风险。
我一直认为，真正的风险是来自于个人的偿付能力。如果一个人一个月挣5万元，3万元用于还贷，有什么风险？如果一个月就挣3万，一旦遇到经济下行带来的失业等变故，这才是风险。总之，风险是个人的，不是房地产的。
熊志坤：北京目前确实存在普通住宅价格“豪宅化”的趋势，一方面北京的区域中心性和完善的配套资源对刚需仍有相当的吸引力。而另一方面，由于宅地供应稀缺所带来的新增供应短缺，对房价产生推动作用。从投资来看，住宅产品也有一定的潜在风险，目前快速上升的价格虽然是市场需求的反映，但在部分区域过快的房价增长也存在透支未来增长空间的可能性。此外，房价增长过快也可能使购房者实际支付能力超过其收入水平，带来高房价的泡沫风险。
李杰：如果简单定义，目前北京的豪宅是指每平方米单价10万元以上的住宅（新房）。那么，和5年前北京仅有屈指可数的两个10万元级别的豪宅项目相比，目前在售的豪宅项目已近20个。这些豪宅多为当年的地王项目，有些项目因其地理位置稀缺性，配套、资源等优势以及高开发水准，销售情况较为良好，但是不可否认，在豪宅供应大幅增加的情况下，购房者选择增多，也有一些项目的成交情况并不理想。
风险方面，对于近年来以高地价取得并开发的豪宅项目，开发商面临前期投入资金巨大，而后期销售周期较长的问题，对其资金回笼形成一定压力。而对购房者来说，豪宅因其高总价，进入二手房市场时变现速度会减慢。
Q：北京房价有没有“天花板”？
郭毅：肯定有天花板，不可能一直涨下去，至于什么时候能到，我觉得现在还没有看到。或者说不管是地王从核心区延伸到延庆这个指向，还是北京土地供应的减少会影响到未来商品房供应量的变化，再或是从一线城市及首都的先天属性、资源的吸聚能力来说，都还看不到北京房价即将到达天花板这样一个状态。
陈云峰：我觉得短时间内北京的房价还无法“触顶”。北京将来是和东京、伦敦、纽约这些城市一个地位的，如果总是用现在的眼光看未来，就会觉得价格高、涨得快。但我每次到伦敦、纽约，往回看北京的房价，真觉得我们低估了北京房产的价值。北京房价的上涨是和它的经济、政治、文化地位对应的。资本是全世界流动的，而北京国际化大都市的地位已经是确定的，所以我觉得5年之内北京四环以内的房子可以达到15万元/平方米，五环以内的房子也能达到10万元/平方米。但是再往上走，我也会认为会有风险，会出现天花板。
任莉：我觉得没有天花板。房价的“天花板”，要放在整个中国经济社会增量完全过剩到没有办法理解时才能谈封顶的问题吧。中国经济不会“急刹车”，而是慢慢转变，从2000年到现在，货币量增加了100倍，房价为什么要封顶呢？我看不到这其中的理由。
熊志坤：由于影响房价的因素太多，宏观经济、区域发展、城市规划、市场供需等都会对其产生较大影响，因此尚无法判定北京房价天花板什么时候会到来。
李杰：不可否认，一线城市特别是北京，房地产大周期还没有到来。根据市场规律，房价不会只涨不跌。北京住宅市场走势还要依据未来城市发展、经济发展、政府政策以及人口变化等因素。
采写：李捷
编辑：陈哲婉、心塞的小编
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